Competência territorial no Registro de Imóveis: Matrículas que abrange mais de um município.

1) - Situações hipotéticas referente matrículas de imóveis a serem analisadas em observância a competência territorial:

1.1 Imóvel localizado em um município, próximo à divisa intermunicipal: Nos casos em que o imóvel está inteiramente localizado em um único município; sua superfície não alcança a linha limítrofe com o município vizinho, apesar de relativa proximidade aplica-se a regra de que este deve estar matriculado na circunscrição imobiliária que abrange esse município.

Caso não esteja, devido desmembramento territorial com a criação de novo município e tendo este Serventia Extrajudicial instalada, se fará necessário a transferência da matrícula para que essa fique na circunscrição correta.

1.2 Imóvel localizado em um município, mas confrontando (limítrofe) com outro município: Na situação de algumas das medidas perimetrais coincidirem perfeitamente com a linha de divisa intermunicipal o referido imóvel permanecerá matriculado exclusivamente na serventia imobiliária que tenha competência territorial sobre esse município.

Repare que neste caso estamos nos referindo somente a confrontação.

1.3 Imóvel localizado em mais de um município:

Conforme preleciona Eduardo Augusto, Diretor de assuntos agrários do IRIB, há três formas de tratar o assunto:

a) - A primeira, que seria a mais coerente, é o desmembramento do imóvel, de forma que cada parcela resultante (imóvel autônomo, matriculado) fique integralmente no território de um município. Evitaria uma série de problemas, principalmente os relativos às competências administrativa, tributária, jurisdicional, registral, etc.

b) - A segunda forma, também bastante coerente, é a utilização de uma descrição tabular completa (do todo) e das duas descrições referentes às parcelas de acordo com a competência territorial (em seguida à descrição do todo ou por intermédio de uma averbação). Apesar de continuar sendo um único imóvel, a descrição exata das parcelas localizadas em municípios distintos além de prevenir uma série de problemas, colabora com os órgãos estatísticos do governo para a definição de suas políticas públicas.

c) - A terceira opção, a mais tênue dentre elas, resume-se na descrição do todo e na mera declaração de que tal imóvel está localizado em dois ou mais municípios, sem definir as áreas de cada parcela ou a linha divisória entre elas. Há descrições antigas que trazem apenas a área de cada parcela sem definir os limites. Nesses casos, ou a área declarada foi arbitrada sem qualquer cálculo matemático aceito pela agrimensura (hipótese geral) ou o cálculo da área foi efetivado com base na linha limítrofe entre os municípios, sem contudo declarar na matrícula a sua descrição (hipótese praticamente inexistente).

Na hipótese do item "c" citado acima estar atento ao que prevê o Art. 169 la Lei 6015/73, que aduz "Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição; II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência. 

📷 Ou seja, se a competência registral imobiliária também for distinta, o assento registral deve ser igualmente efetivado nos dois ofícios, conforme determina a Lei dos registros Públicos: LRP – Art. 169 – Todos os atos enumerados no artigo 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, salvo:

II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência.

Mas aonde fica a linha limítrofe dos municípios?

De acordo com a Legislação, o município, pessoa jurídica de direito público interno, é hoje um ente político autônomo finalmente reconhecido pela Constituição de 1988:

CF – Art. 18 – A organização político-administrativa da República Federativa do Brasil compreende a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, todos autônomos, nos termos desta Constituição.

Antes da atual Constituição, a competência da organização interna do município era atribuição do Estado. Hoje, apesar de ser uma circunscrição do território estadual, compete ao próprio município elaborar sua lei orgânica, a qual deverá respeitar todos os princípios estabelecidos na Constituição Federal e na Constituição de seu Estado.

A criação de município depende hoje de lei estadual precedida de consulta plebiscitária às populações dos municípios envolvidos, após a realização de estudos de viabilidade municipal, nos termos do §4º do artigo 18 da Carta Magna (com redação dada pela Emenda Constitucional nº 15, de 1996):

§4º – A criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de Municípios, far-se-ão por lei estadual, dentro do período determinado por lei complementar federal, e dependerão de consulta prévia, mediante plebiscito, às populações dos Municípios envolvidos, após divulgação dos Estudos de Viabilidade Municipal, apresentados e publicados na forma da lei.

Retificação da descrição tabular do imóvel localizado na zona limítrofe

As alterações efetivas na Lei dos Registros Públicos pela Lei nº 10.267/2001 gerou a obrigação de georreferenciar todos os imóveis rurais do País, o que está sendo efetivado paulatinamente, em obediência aos prazos carenciais previstos em Decretos

A acurácia (precisão) da descrição georreferenciada não se compatibiliza de forma alguma com as descrições antigas que se utilizavam tão-somente da indicação de acidentes naturais ou obstáculos artificiais de fácil visualização, como pontes, estradas e marcos de concreto.

Dessa forma, o levantamento de um imóvel rural localizado na zona limítrofe entre municípios poderá causar uma série de dúvidas, não quanto à sua localização física no planeta (o que, de certa forma, está garantida pelo sistema GPS), mas sim quanto à sua localização jurídico-administrativa, ou seja, poderá o geomensor não ter certeza a qual município pertence aquele pedaço de terra, principalmente se a divisa intermunicipal daquela zona limítrofe for precária e de difícil definição.

Não há outra forma de definir grande parte dessas divisas sem o prudente arbítrio do geomensor. O problema é que, pelas conseqüências que poderão advir da definição desses limites, que poderá causar sérios prejuízos a um ente público e, em contrapartida, vantagens significativas ao outro município, há que se definir competências e procedimentos que sejam, ao mesmo tempo, seguros, possíveis e jurídicos.

A retificação da descrição tabular do imóvel, quer pelo sistema do georreferenciamento ou mesmo por outra descrição técnica aceita pela Agrimensura, tem por objetivo aprimorar a especialidade objetiva do imóvel matriculado, conferindo maior confiabilidade ao registro público e gerando a necessária segurança jurídica aos direitos reais ali assentados. Portanto, a segurança jurídica é um dos pilares que devem sustentar a solução para esse impasse.

Por outro lado, as recentes alterações legislativas no tocante ao registro imobiliário têm apontado para a necessária instrumentalidade e celeridade nos procedimentos de correção de falhas e inclusão de informações atualizadas sobre os imóveis. Um dos princípios que informa essa nova onda é o princípio da razoabilidade, mediante o qual as exigências a serem feitas ao interessado para a solução dos problemas envolvendo o registro de seu bem de raiz devem ser viáveis e de fácil execução.

E, por fim, toda solução procedimental que tenha potencialidade para gerar alterações nos direitos de terceiros deve estar inteiramente baseada em aspectos jurídicos que permitam sua utilização, sob pena de responsabilização civil, criminal e administrativa daquele que agiu fora desses parâmetros.

O procedimento de retificação.

Ao efetuar o levantamento georreferenciado do imóvel rural na zona limítrofe municipal, o geomensor poderá se deparar com diferentes situações.

1. imóvel localizado inteiramente em um município, bem próximo da divisa intermunicipal:

Se a matrícula estiver com a informação correta e o geomensor não tiver dúvida quanto a isso, não haverá problema algum. Basta efetuar o levantamento georreferenciado de acordo com a legislação em vigor.

O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que, sendo possível localizar os imóveis e as divisas das circunscrições imobiliárias por mapa oficial, não se pode exigir a participação do IGC para solucionar a questão, bastando para tanto o registrador confrontar a localização do imóvel com a legislação que fixou tais divisas (Ap. Cível nº 268.526, São Paulo-SP, de 5/6/1978).

Se até para o registrador é possível definir juridicamente essa situação, com maior razão poderá o geomensor solucionar o caso, desde que a descrição legal da divisa intermunicipal seja clara o suficiente para que seu avivamento seja isento de dúvidas.

Entretanto, se a descrição tabular estiver incorreta (declarando que o imóvel está em outro município ou que a sua superfície abrange ambos os territórios), a correção desse dado estará subordinada a uma série de precauções (que serão tratadas mais adiante).

2. imóvel localizado inteiramente em um município, mas confrontando com o território de outro município:

Como o imóvel faz confrontação com outro município, parte de sua descrição tabular deverá coincidir com a descrição da linha divisora municipal. Como adequar a descrição precária sem risco de prejudicar a descrição oficial?

Neste caso, tanto faz a informação do registro estar equivocada ou correta. Como a nova descrição fixará os pontos delimitadores dos municípios, a potencialidade de danos para qualquer um deles é patente.

Portanto, a elaboração da descrição georreferenciada dessa perimetral também estará subordinada a uma série de precauções (que serão tratadas mais adiante).

3. imóvel localizado em mais de um município:

Estando a superfície do imóvel abrangendo a área de mais de um ente municipal, a dificuldade para o geomensor será definir a divisão das duas parcelas, pois o avivamento da divisão intermunicipal nem sempre é possível de forma objetiva, sem a utilização de critérios pessoais arbitrados pelo profissional.

A determinação das duas parcelas é de grande importância, para definir competências e prevenir litígios. Basta o descobrimento de uma grande riqueza mineral nesse imóvel para comprovar essa necessidade.

Descrição da divisa intermunicipal

Em qualquer uma das hipóteses em que a linha divisora intermunicipal deva ser considerada para a descrição georreferenciada do imóvel, o geomensor deverá tomar uma série de precauções.

Primeiramente, deverá verificar se a parcela da divisa intermunicipal que afeta o imóvel objeto de seu trabalho é de definição objetiva ou não, isto é, se a descrição legal pode ser locada no terreno sem qualquer dúvida.

Se for esse o caso, compete a ele, profissional da agrimensura devidamente credenciado pelo Incra, efetuar o levantamento georreferenciado e responsabilizar-se por isso. Seu levantamento levará em conta os procedimentos padronizados da Agrimensura e da legislação existente (no caso, as normas do Incra), que comporão a juridicidade de sua nova descrição.

Desmembramento de imóvel localizado na zona limítrofe

Problema de maior dimensão haverá nos casos de desmembramento de imóvel localizado simultaneamente em mais de um município. Não havendo como precisar a localização da linha limítrofe entre os municípios e não podendo demais órgãos solucionar o caso, cada imóvel resultante deverá ser declarado como localizado nos dois territórios, prevalecendo a informação registral anterior.

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Participação dos Municípios no procedimento de retificação

Outra questão que merece exame é a validade de participação dos Municípios limítrofes como anuentes no procedimento de retificação da descrição de imóvel rural em que haja modificação de competências ou que necessite da descrição pormenorizada da linha divisória intermunicipal.

Dificilmente os Municípios envolvidos estarão aptos para definir com precisão as divisas intermunicipais. Além disso, eventual discordância entre os entes políticos envolvidos sobre a localização da divisa teria o condão de obstar a retificação pretendida pelo titular do imóvel rural? E, por outro lado, a mútua concordância teria o poder de definir essa linha, mesmo equivocada?

O procedimento de retificação de registro imobiliário, tanto pelo rito do artigo 213 da LRP como pelas regras do Decreto nº 4.449/2002, privilegiam a participação daqueles que possam ser afetados pela alteração pretendida no registro público.

Em decorrência, exige-se a anuência dos confrontantes, quer sejam titulares do imóvel confinante ou meramente seus detentores.

Se algum deles apresentar impugnação fundamentada e não se conciliar com o requerente, a fase extrajudicial é finalizada, cabendo apenas ao Judiciário a solução do problema.

A problemática acima, da anuência dos confrontantes, vem sendo amplamente discutida após LEI Nº 13.838, DE 4 DE JUNHO DE 2019 que Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para dispensar a anuência dos confrontantes na averbação do georreferenciamento de imóvel rural. No entanto, devido teor da lei não mencionar o 213 da LRP várias discussões fomentam sobre a necessidade. Sobre esta questão realizar pesquisa por matérias mais atualizadas, pois a qualquer momento CNJ poderá se manifestar regulamentando o procedimento.

A impugnação deve levar em conta se a descrição do imóvel objeto da retificação prejudica ou não o direito dos imóveis confrontantes. No caso das divisas intermunicipais, a discussão é outra. A questão não se encontra na concordância ou não com a descrição das perimetrais do imóvel, mas sim a qual circunscrição municipal pertence o referido bem de raiz.

Os trabalhos técnicos estão perfeitos, a superfície declarada na planta coincide com a área real do imóvel e não prejudica os demais imóveis lindeiros. O único problema verificado é a indefinição de qual município tem competência administrativa sobre aquele pedaço de terra. Ou seja, a única descrição perimetral falha é a divisa intermunicipal, cuja competência é unicamente do Estado e independe da participação dos titulares dos imóveis por ela afetados.

Outro ponto que merece destaque é a quantificação da importância dessa informação para o registro público.

Em síntese, compete ao registro imobiliário o assento dos direitos reais relativos aos bens imóveis, conferindo-lhes autenticidade, segurança jurídica, eficácia e publicidade.

Para que essas metas sejam efetivas, o registro imobiliário é informado por vários princípios, dentre eles o da especialidade objetiva, cuja importância tem sido ampliada, principalmente após o advento da legislação do georreferenciamento.

A perfeita descrição do imóvel, em si, não representa um direito real, mas tem nítida influência nos direitos reais a ele relativos, podendo uma descrição viciada gerar até mesmo a perda de direitos que o registro público tem por missão assegurar.

O georreferenciamento apresenta-se como uma grande promessa de solução nesse caso, uma vez que as descrições dos imóveis serão de grande acurácia, dirimindo dúvidas e prevenindo conflitos.

As demais informações referentes aos imóveis seriam de tão grande importância para que o registro imobiliário se subordinasse à sua exata definição? Quais dados interessam ao registro e quais dados são apenas de interesse do cadastro? Até onde vai a competência do registro imobiliário nesse assunto?

Quanto mais informação sobre o imóvel houver na matrícula, melhor. Mas até que ponto o registro deve ficar preso à necessidade de se buscar tais dados? O princípio da concentração, bastante defendido no Rio Grande do Sul, serve para colaborar com o registro (permitindo o ingresso de variadas informações) ou seria um ônus adicional que poderia atravancar o sistema (exigindo o ingresso dessas informações)?

A questão é definir quais dados são de interesse do registro e quais dados são de interesse do cadastro.

a) dados de interesse e responsabilidade exclusiva do registro imobiliário: direitos e ônus reais; titularidade; valor do negócio; vigência; etc.

b) dados de interesse e responsabilidade exclusiva do cadastro público (Incra ou Município): destinação econômica do imóvel; valor do imóvel; tipo e capacidade produtiva do solo; tipo de construção; quantidade de moradores; distância do centro urbano; etc.

c) dados de interesse tanto do registro imobiliário como do cadastro: especialidade objetiva, especialidade subjetiva, interconexão das informações, etc.

A definição das divisas intermunicipais é de interesse direto dos Municípios envolvidos, sendo um mero dado cadastral e não registral. Sua definição nada tem a ver com os direitos reais imobiliários e a declaração na matrícula em qual município se localiza o imóvel não tem o condão de alterar competências. Esse dado, na matrícula, é meramente indicativo, não gerando direitos nem deveres a quem quer que seja.

Como o dado não é de registro, sua definição não é de competência do registrador, mas sim do Estado, que possui competência legal para definir a divisa intermunicipal. Portanto, se órgãos responsáveis certificarem que determinado imóvel rural está localizado em outro município, não compete ao registrador questionar tal certidão, sob a alegação de que a descrição da divisa intermunicipal existente na lei não está georreferenciada o que, em tese, poderia impedir tal conclusão.

Conclusão

Não havendo meios de definir com a necessária segurança jurídica a exata localização da divisa intermunicipal, com manifestação de demais órgãos nesse sentido, o princípio da presunção relativa do registro público deve prevalecer, ou seja, mantém-se a mesma informação do registro anterior até que haja uma solução segura e jurídica para o caso.

FONTE:

https://mundogeo.com/blog/2000/01/01/limites-municipais-do-estado-de-sao-paulo/

http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/05/limites-municipais-do-estado-de-sao.html

*Grifo e anotações do redator do blog

* Adaptações em análise da leitura do texto extraído de https://mundogeo.com/blog/2000/01/01/limites-municipais-do-estado-de-sao-paulo/ de Eduardo Augusto Diretor de assuntos agrários do IRIB; oficial de registro de imóveis de Conchas (SP) e especialista em direito registral imobiliário pela ESADE- Barcelona, Espanha. ri.conchas@fdnet.com.br